Основные события и тренды 2021 года имеют своей целью долгосрочный положительный эффект для отрасли
Москва. 20 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Оглядываясь на уходящий год в попытке подвести его итоги, мы обнаружили, что в 2021 было сделано много крупных заделов на будущее, которые должны "выстрелить" через некоторое время. При этом несколько долгосрочных трендов, скорее всего, уйдут в прошлое или получат продолжение уже в трансформированном виде. "Интерфакс-Недвижимость" предлагает вспомнить 10 главных событий 2021 года.
Ипотека с господдержкой
Программа льготной ипотеки с господдержкой на новостройки по ставке до 6,5% годовых заработала в середине апреля 2020 года и должна была завершиться 1 ноября того же 2020 года. Но потом ее продлили как прекрасно выполняющую свои задачи по поддержанию спроса - до 1 июля 2021 года. Программу ругали за то, что она стала одной причин роста цен, поэтому после 1 июля ее тоже продлили, но кардинально изменили параметры. Если раньше максимальная сумма кредита для жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях была установлена в размере 8 млн рублей, для остальных регионов РФ — в 3 млн рублей, то в июле ставку повысили до 7% и установили максимальную сумму кредита на уровне 3 млн рублей для всех регионов, что резко снизило ее востребованность в "дорогих" регионах.
Сейчас идут активные обсуждения дальнейшей судьбы программы. Экспертное сообщество склоняется к тому, что если она останется, то будет более адресной.
"У нас есть и другие льготные программы, более адресные. Они работающие и как раз направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах и среди тех групп населения, где, на наш взгляд, это необходимо", — заявила Набиуллина журналистам в кулуарах форума "ВТБ Капитала" "Россия зовет!".
И действительно, сейчас для части заемщиков стала привлекательнее программа семейной ипотеки, которую после 1 июля распространили на семьи с одним ребенком. Участниками программы могут стать семьи с детьми, родившимися с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Семьи могут получить кредит на покупку жилья по ставке до 6% на срок до 30 лет.
Благодаря этому по программе семейной ипотеки выдано порядка 100 тыс. кредитов (на 43% больше, чем годом ранее).
"Всего у нас по всем программам ипотечным (льготным – ИФ) выдано почти 393 тыс. кредитов на сумму 1 трлн 307 млрд рублей. То есть, это будет несколько ниже по количеству кредитов, но по деньгам будет сопоставимо и даже выше, чем в прошлом году", - говорил вице-премьер Марат Хуснуллин в начале декабря. Так что, кто успел – молодец, кто не успел – плодитесь и размножайтесь.
Рост ключевой ставки ЦБ
Льготные программы с господдержкой очень привлекательны для населения, но становятся все менее привлекательными для государства. Дело в том, что ключевая ставка держалась на рекордно низком уровне 4,25% с конца июля 2020 по середину марта 2021 года. После этого она начала довольно активно расти. По итогам решения на заседании ЦБ 17 декабря, за год она выросла ровно вдвое, до 8,5% годовых.
Что это значит для простых заемщиков, которые только собираются взять ипотеку? То, что теперь в общедоступных ипотечных программах ставка достигнет 10% и даже может превысить этот параметр, прогнозируют эксперты.
Что это значит для государства? Субсидирование льготных программ теперь будет обходиться бюджету дороже. Поэтому скорее всего в следующем году сниженную ставку будут предлагать заемщикам сами застройщики, которые будут изыскивать резервы для этого в совместных с банками программах.
Рост цен
Рост учетной ставки взялся не из ниоткуда. Центробанк вынужден поднимать ее на данных по инфляции. В октябре она составляла 8,1%, в ноябре годовые показатели выросли до 8,4%. Такого в России не видели уже пять лет — и это, видимо, еще не конец. Инфляция, естественно, разогнала цены. Причем не на 8, а на все 30% по отдельным позициям. Так, стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла на 14,6% по сравнению с третьим кварталом 2020 года, с учетом инфляции — на 7,1%, подсчитали в Knight Frank.
По данным "НДВ-Супермаркет Недвижимости", с начала года стоимость "квадрата" на первичном рынке Москвы в среднем выросла более чем на 20%. Наибольший рост цен аналитики компании зафиксировали в ТАО – на 36%, с 88 до 120 тыс. рублей. Квадрат в старой Москве перешагнул рубеж в 300 тыс. рублей за кв.м. И это средние показатели, есть округа, где реальная цена на новостройки уже выше.
Среди факторов роста цен эксперты называют высокие инфляционные ожидания покупателей, волатильная позиция рубля, низкая доходность других инвестиций.
Также рост цен обусловлен подорожанием стройматериалов. В структуре цены кв.м стоимость стройматериалов достигает 40%. Если в коммерческом секторе застройщик могут переложить этот рост на плечи покупателей (хотя бы частично) то с госзаказом ситуация иная. Там власти вынуждены пересматривать заложенную в госпрограммах стоимость квадратного метра. Так, гендиректор Фонд содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин подтвердил корректировку финансирования программы переселения граждан из аварийного жилья.
Напомним, что пересмотр стоимости контрактов из-за подорожания стройматериалов впервые был разрешен в августе 2021 года. Тогда этим решением могли воспользоваться подрядчики по госконтрактам на строительство, реконструкцию и капремонт, а также на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия. Изменение стоимости не должно превышать 30%. Затем в список заказчиков, которые могут воспользоваться этой мерой, было добавлено еще 22 министерства и ведомства.
Сейчас Минстрой опубликовал законопроект, дающий возможность пересматривать стоимость госконтрактов сроком менее одного года — по более долгим стоимость уже корректируют.
Инфраструктурное меню
Повышение ключевой ставки, рост цен и другие факторы моли бы затормозить ряд важных проектов в регионах. Но и тут на помощь пришла господдержка, правда уже в другом виде: регионам предложили инфраструктурное меню. Этот "комплексный обед", который должен "накормить" регионы средствами на реализацию инфраструктурных проектов. В частности, в него входят: бюджетные кредиты по ставке не более 3% годовых и сроком погашения 15 лет, реструктуризации бюджетных кредитов и уменьшения задолженности регионов, замещение коммерческих займов бюджетными, а также выпуск инфраструктурных облигаций, которые позволят привлечь дополнительные внебюджетные средства на строительство жилья.
Всего из регионов поступило заявок на бюджетные кредиты почти в три раза больше, чем было предусмотрено средств на программу, — на 1 трлн 350 млрд рублей. Правительство одобрило 221 проект, в рамках которых будут построены 613 объектов. Большая часть заявок была связана с модернизацией и строительством инженерной инфраструктуры, второй по величине объем — дорожное строительство.
Что касается инфраструктурных облигаций, то ДОМ.РФ уже провел дебютное размещение бумаг для финансирования инфраструктуры в объеме 10 млрд рублей. До 2024 года объем выпусков облигаций ДОМ.РФ для создания инфраструктуры превысит 150 млрд рублей. Денежные средства от размещения ценных бумаг выдаются под льготную ставку, которая обеспечивается субсидией из федерального бюджета. К настоящему моменту для использования нового механизма одобрены 6 проектов в Челябинской, Тульской, Тюменской и Курской областях. Всего на активном рассмотрении сейчас находятся около 40 заявок из 25 субъектов.
ЦКАД
Говоря об инфраструктуре, нельзя не вспомнить о крупнейших проектах этого года, запуск которых не прошел незамеченным в масштабах страны. Например, это открытие полноценного движения по ЦКАД на всем его протяжении. Напомним, что движение по заключительным участкам ЦКАД было запущено в начале июля: речь шла о 25-километровом участке первого пускового комплекса (ЦКАД-1) от Калужского до Симферопольского шоссе, а также по двум дорожным развязкам: на пересечении четвертого пускового комплекса (ЦКАД-4) и трассы М-5, на пересечении пятого пускового комплекса (ЦКАД-5) с трассой М-10.
Строительство кольца началось в 2014 году, завершить работы первоначально планировалось в 2018 году. Общая протяженность новой платной трассы составила 336,5 км, в том числе 288 км нового строительства и 48,5 км реконструированных участков.
По данным "Автодора", общая стоимость проекта составила 341,2 млрд рублей, из которых 150 млрд профинансировано за счет средств ФНБ, 94,7 млрд — за счет средств инвесторов. Возврат привлеченных средств планируется обеспечить за счет доходов от сбора платы за проезд. В финансировании строительства ЦКАД приняли участие Сбербанк, "Газпромбанк", Евразийский банк развития (ЕАБР), ВЭБ.РФ и РФПИ.
10 станций БКЛ
Не полностью заработало еще одно кольцо - Большая кольцевая линия столичной подземки – но упомянуть о ней как о событии стоит, поскольку здесь был поставлен рекорд: открылся самый протяженный участок в истории столичного метро. В составе БКЛ заработал участок, включающий сразу 10 новых станций. Его длина составила 21 км. Открылись станции "Терехово", "Кунцевская", "Давыдково", "Аминьевская", "Мичуринский проспект", "Проспект Вернадского", "Новаторская", "Воронцовская", "Зюзино", "Каховская" (после реконструкции).
Теперь на линии запущены 22 станции из 31 запланированной. Остальные обещают ввести в 2022 году, на год раньше запланированного изначально 2023-го.
Жилье
Но не инфраструктурой единой интересен уходящий год. Отмечается он и успехами в части ввода жилья. Да еще какими! Как заверил вице-премьер Марат Хуснуллин, к концу 2021 года жилищное строительство вышло на исторические показатели. По его словам, на 1 декабря 2021 года динамика ввода нового жилья по отношению к аналогичному периоду прошлого года составила более 25%, или 81,678 млн кв.м. По итогам года ожидается ввод 86,5 млн кв.м жилья, прогнозировал Минстрой. Для сравнения, в 2020 году было построено 82,2 млн кв.м жилья (с учетом жилых домов на участках садоводства), что на 0,2% больше, чем в 2019 году.
Правда, почти половину ввода составляет ИЖС, самостоятельно возводимый гражданами хозспособом. Для того, чтобы это соотношение оставалось таковым и впредь, государство решило подстегнуть сектор индивидуального жилья с помощью промышленных подходов.
"К 2030 году отрасль должна выйти на показатель ввода жилья 120 млн кв. м в год, а прирост объёмов индивидуального жилищного строительства должен составить порядка 60 млн кв.м", - отмечал Хуснуллин в начале октября.
ИЖС
Летом правительство РФ утвердило перечень из 42 стратегических инициатив, среди которых "Мой частный дом".
"В стране работает госпрограмма по предоставлению льготной семейной ипотеки, в том числе для ИЖС, но этой сфере нужны дополнительные импульсы. Поэтому запуск инициативы "Мой частный дом" очень важен, и уже скоро даст дополнительные положительные результаты", — заверил Хуснуллин.
Инициативой предлагается облегчить процесс оформления строительства, а подключение к сетям. Помимо этого, инициативой "Мой частный дом" планируется создать новый ипотечный продукт, чтобы к 2030 году порядка 700 тыс. граждан могли получить ипотечные кредиты на постройку своего дома. Также планируется разработать банк типовых проектов для домов, которые могут быть залогом по ипотеке.
Банк типовых проектов уже начал формироваться. В него, в частности, вошли проекты-победители конкурса, который проводился Фондом ДОМ.РФ совместно с Минстроем и Минпромторгом России при поддержке Ассоциации деревянного домостроения. По четырем номинациям было подано 122 заявки, из которых члены международного жюри выбрали 40 проектов-победителей.
А для того, чтобы сегмент "полетел" еще быстрее, до конца года планировали принять закон, позволяющий распространить все меры господдержки застройщиков и покупателей жилья на индивидуальное жилищное строительство индустриальным способом.
Напомним, что в соответствии с указом президента Владимира Путина, объем жилищного строительства в РФ должен быть увеличен не менее чем до 120 млн кв.м в год к 2030 году. В целом до 2030 года в России планируется возвести более 1 млрд кв.м жилья.
Объединение Фондов ЖКХ и дольщиков, а также создание Единого заказчика
Решать проблемы создания комфортного жилого фонда предложено не только застройщикам. Будут заниматься этим и госструктуры, причем, специально для этого созданные.
Так, в самом конце года Госдума приняла ожидаемый и дискуссионный законопроект о создании Единого института развития территорий. Структура складывается в результате слияния Фонда ЖКХ и Фонда защиты прав участников долевого строительства с объединением их усилий и функций. Напомним, что первые занимаются состоянием многоквартирного жилья, а вторые решением проблем обманутых дольщиков. Новая структура объединит их функции и будет осуществлять комплексное развитие территории, выполнять функции застройщика и технического заказчика одновременно.
Еще одна интересна структура появилась в этом году - публично-правовая компания "Единый заказчик в сфере строительства". Структура была создана 1 февраля 2021 года. Она представлена в 58 регионах и включает в себя более 200 сетевых организаций. "Единый заказчик в сфере строительства" работает с объектами капитального строительства в области образования, культуры, спорта и здравоохранения, финансовое обеспечение которых ведется за счет федерального бюджета. По сути, структура была задумана как организация, которая доведет до готовности все долгострои и не допустит новых. В начале ноября директор ППК "Единый заказчик" Карен Оганеся говорил, что порядка 70 млрд рублей составляет дефицит финансирования на достройку объектов в периметре ведомства. Ранее Хуснуллин отмечал, что в ближайшие три года Единый заказчик в сфере строительства может получить около 300 млрд рублей.
Гастарбайтеры – нужны и не нужны
Пожалуй, самым нестабильным трендом года можно назвать отношение к дефициту рабочей силы на стройках. И дело не в том, что это кто-то отрицает: дефицит есть, в этом никто не сомневается. Разночтения начались ближе к концу года в части способа решения этого вопроса.
Дефицит в строительном секторе РФ наметился еще в 2020 году. Он был обусловлен, в том числе, закрытием границ и невозможностью привлечь иностранных рабочих. В разные периоды Минстрой оценивал нехватку рабочих в пределах от 1,2 до 5 млн человек. Для решения этой проблемы Минстрой разработал механизм ввоза мигрантов для восполнения дефицита. Глава ведомства Ирек Файзуллин отмечал, что в России планируется открыть учебные центры по кадровой подготовке и переподготовке специалистов. В сентябре в Минстрое также сообщали, что планируют завезти 10 тыс. специалистов из Узбекистана по оптимизированной схеме — с вакцинацией работников на территории выпускающей страны.
Но как известно, Москва – не вся Россия, здесь может быть и другой путь. Заммэра по строительству Андрей Бочкарев в начале ноября сообщил, что столичные власти намерены подготовить план отказа от строительных кадров из других стран. Он пояснил, что резервами для реализации такого плана могут стать технологические решения процесса возведения объекта. В свою очередь мэр Москвы Сергей Собянин поручил снизить процент мигрантов на стройках домов по программе реновации.
Отказ от услуг мигрантов на стройках реновации будет поэтапным и не скажется на реализации программы, заверил глава департамента строительства Москвы Рафик Загрутдинов.
