Уходящий год как всегда был насыщен событиями на рынке недвижимости. Каждое из них, от перехода отрасли на проектное финансирование до открытия Московских центральных диаметров, имело колоссальный резонанс. Подробнее о том, чем запомнится этот год — в обзоре “Интерфакса”.
Проектное финансирование и Дума
Кажется, что строительная отрасль давным-давно перешла на проектное финансирование – так долго мы его обсуждаем, что даже почти все споры кончились. Тем не менее, это важнейшее событие уходящего 2019 года, причем самой его середины. С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.
При этом определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на новую схему финансирования. Согласно постановлению правительства, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Кто-то из регионов лучше справился с задачей перехода, кто-то еще пробуксовывает и ждет федеральной помощи, но в целом можно сказать, что модель заработала. Например, в Москве недовольства нет.
“Каких-то резких потрясений в связи с переходом на новую систему финансирования в сфере жилищного строительства московский рынок не испытал. Системные девелоперы и застройщики заранее подготовились к этому переходу”, — отмечала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
Региональные представители не столь оптимистичны. Поэтому над облегчением их жизни работают законодатели. Так, спикер Госдумы Вячеслав Володин в конце года предложил пересмотреть критерии для региональных застройщиков жилья, при соответствии которым они могут не использовать счета эскроу для достройки начатых объектов.
“Может быть, нам как раз вот с этой точки зрения посмотреть и обсудить вот эту планку, потому что в регионах всегда есть две-три компании, которые могут достроить по старым критериям”, — добавил Володин.
А пока “караван” строительной отрасли медленно идет в будущее, в котором стройкомплекс страны полностью перейдет на проектное финансирование. И будущее это не за горами.
“Мы видим, что все новые проекты строятся только с привлечением проектного финансирования. Цикл стройки по тем разрешениям, которые уже есть, — это следующие два года. То есть мы считаем, что в течение двух лет уже заместится привлечение средств граждан проектным финансированием”, — заверил замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Он напомнил, что технически процесс заключения договоров долевого участия по старой схеме финансирования завершится в 2020 году, достройка объектов по ним продлится около полутора лет.
Ставки на спрос
Но стройка стройкой, а спрос на жилье должен быть финансово обеспечен, ибо бесплатной раздачей жилья никто не собирается заниматься. И пока экономическая ситуация в нашей стране не столь радужна, как хотелось бы, одним из важнейших инструментов по приобретению жилья становиться ипотека. Ее доступности в текущем году сильно поспособствовало снижение ключевой ставки ЦБ, которое произошло в декабре — совет директоров Банка России снизил ставку до уровня 6,25%.
Справедливости ради стоит отметить, что снижение стало пятым подряд с июня 2019 года. Всего за полгода ставка снизилась на 1,5 п.п., установив новый исторический минимум с начала процесса инфляционного таргетирования на рубеже 2014-2015 годов. Сегодняшнее снижение вызвано прогнозируемой динамикой инфляции – по оценкам Банка России к концу 2020 года она может сложиться меньше 4%.
“Центробанк уже, по-моему, четыре раза снижал свою ключевую ставку, от нее фактически как производная — и ставки по различным кредитам коммерческим банкам, в том числе по ипотеке. Но ускоренными темпами, искусственно это очень опасно делать в масштабах всей страны, потому что это может повлиять на экономику в целом, может подтолкнуть ту же самую инфляцию”, — предостерег президент РФ Владимир Путин.
“У нас ставка по ипотеке где-то на 2-3% больше, чем ключевая ставка Центробанка. У Центробанка — 6,5% (ключевая ставка — ИФ), ставка по ипотеке где-то около 9%, по-моему, 8,9%. Цель — чтобы в ближайшие годы она сократилась до 7,9%”, — сказал президент.
В свою очередь глава Банка России Эльвира Набиуллина отметила, что ставки по ипотеке находятся на исторически низком уровне, но в дальнейшем могут еще снизиться — до 7-8% годовых. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась с 9,68% в сентябре до 9,4% в октябре, обновив таким образом минимум за всю историю наблюдений.
Согласно рассчитанному на шесть лет нацпроекту “Жилье и городская среда”, в этом году средний уровень ипотечной ставки должен составить 8,9% годовых. В 2020 году ставку планируется снизить до 8,7%, к 2021 году — до 8,5%, а к 2024 году — до 7,9%.
Всех посчитали
Еще одно важнейшее, но недооцененное, на наш взгляд, широкой общественностью событие – появление индекса качества городской среды. Такой показатель в России разработали впервые.
Города разбиты на несколько групп по уровню взаимодействия, численности. Глава Минстроя России Владимир Якушев сообщил, что по рассчитанному индексу за 2018 год 23% городов признаны городами с благоприятной средой.
“Сегодняшний индекс расставил города по определённым критериям. Наша задача — к 2024 году мы должны улучшить индекс качества городской среды на 30%. Также мы должны перевести 50% городов из неблагоприятной среды в благоприятную”, — сказал вице-премьер Виталий Мутко.
Конечно, индекс вызвал ожесточенные споры, но составители напомнили: первый индекс на то и первый, чтобы было от чего танцевать.
Напомним, что методика определения качества городской среды включает в себя оценку по 36 индикаторам (шесть пространств и шесть критериев), среди которых благоустройство, состояние общественного транспорта, безопасность дорог и общественных пространств, состояние объектов социальной сферы и другое. Индекс качества городской среды разработан Минстроем РФ и ДОМ.РФ совместно с КБ “Стрелка”.
Москва благоустроенная
Зато никто не удивился, когда в индексе максимальные значения продемонстрировали Москвы и Санкт-Петербург. Эти два субъекта перешагнули 200-бальный рубеж. Увы, “похорошение” Москвы – новость не 2019 года. Однако редакция решила включить благоустройство в столице в события этого периода в связи с началом работы программы “Мой район”.
“Это программа, рассчитанная на ближайшие пять лет, то есть 2019-2023 годы. Каждый район имеет свои программные мероприятия (по благоустройству — ИФ) в разрезе на пять лет”, — подчеркнул заммэра Петр Бирюков.
Программа предусматривает, что копать и перекладывать будут не только в ЦАО. 70% всех работ в столице велась на удаленных от центра территориях. К 1 ноября завершены работы по благоустройству примерно на 5 тыс. объектах, в том числе на 60 крупных: проведено комплексное благоустройство района Капотни, территории вблизи Киевского вокзала, Центрального проспекта и парка Победы в Зеленограде, улиц в районе Патриарших прудов, “театрального квартала” в районе Чистых прудов, Школьной улицы и многих других.
Петр Павлович также еще раз подчеркнул, что частая перекладка плитки в городе связана с необходимостью устранения допущенных бракоделами недостатков.
“Нам часто задают вопрос: “(почему) вы без конца перекладываете плитку”. Да, дорогие москвичи, если идет перекладка плитки, то это только за счет бракодела, который ее положил”, — заверил Бирюков.
Главная стройка страны
Одним из главных событий года, по словам пресс-секретаря президента РФ Дмитрия Пескова, должно стать долгожданное открытие железнодорожного движения по мосту через Керченский пролив, который для простоты получивший название Крымский. Запустить пассажирские поезда обещают в ближайшие дни, грузовые составы должны поехать в июне 2020 года.
Строительство транспортного перехода через Керченский пролив началось в феврале 2016 года. Пропускная способность самого длинного в РФ моста (19 км) составит до 40 тыс. автомобилей и 47 пар поездов в сутки (14 млн пассажиров и 13 млн тонн грузов в год). Общая стоимость проекта составляет около 228 млрд рублей. Генподрядчиком является компания “Стройгазмонтаж” Аркадия Ротенберга. Движение легковых автомобилей и автобусов по Крымскому мосту открылось 16 мая прошлого года, для грузовиков мост открыт с 1 октября 2018-го.
Гораздо более незаметным событием стало включение моста через Лену в Якутии в федеральную программу строительства и реконструкции мостов в России до 2035 года, а ведь это взаимодополняющие вещи. Власти Якутии и Минтранс РФ согласовали вопросы строительства автомобильного моста через Лену еще в 2012 году. Однако в конце 2014 года было принято решение отложить стройку на период после 2020 года из-за возведения моста через Керченский пролив. 2020 год будет посвящен проектированию и прохождению госэкспертизы проекта, а стройка начнется в 2021 году.
Автомобильный переход через Лену свяжет три федеральные и пять региональных дорог, Амуро-Якутскую железнодорожную магистраль, речной порт и международный аэропорт. По оценкам экспертов, стоимость строительства составит 63,7 млрд рублей. Строительство моста планируется закончить в 2025 году. Реализация проекта позволит снизить затраты на “северный завоз” — более 4 млрд рублей в год. Кроме того, круглогодичная транспортная доступность для всего населения республики увеличится с 23% до 83%.
И сгорели, и утонули
Как раз транспортная доступность регионов стала одним из камней преткновения при решении проблем, возникших в ходе ЧС в 2019 году. Сначала власти отказались тушить труднодоступные лесные пожары, которые полыхали в Красноярском крае Иркутской области, Бурятии, Забайкалье и Якутии. В итоге пожары вызвали смог над крупными городами Сибири, региональные чрезвычайные ситуации были введены в пяти субъектах РФ. Ущерб от лесных пожаров в России в текущем году, по предварительной оценке, составил около 15 млрд рублей.
Но и этого природе показалось недостаточно. Этим летом Иркутская область пережила две волны крупного паводка. Первое наводнение, вызванное аномально сильными дождями, началось 25 июня, тогда было подтоплено 109 населенных пунктов в десяти районах региона. В конце июля были подтоплены 58 населенных пунктов в шести районах. Больше всего пострадали города Тулун и Нижнеудинск.
В результате наводнений пострадали более 47 тыс. человек. Погибли 26 человек, еще четверо пропали без вести. От подтопления пострадали 14 428 жилых помещений, из них 4 217 признаны утраченными, а 10 211 требуют капитального ремонта.
Общий объем программы восстановления затопленных территорий Иркутской области до 2024 года составляет почти 43 млрд рублей. Власти, которые резонно решили не восстанавливать бесконечно то, что подтапливается с завидной регулярностью, решили запретить строительство на территориях, вошедших в зону затопления. Любое строительство капитальных объектов, включая жилые дома. Одиноко стоящие жилые здания должны быть снесены, согласно законодательству.
Федеральные власти неоднократно выражали недовольство темпом восстановительных работ в регионе. В конце ноября зампред правительства РФ Виталий Мутко заявлял, что более 650 семей еще не получили свидетельства на проведение капремонта жилья. Он попросил власти региона решить проблему с выдачей сертификатов на проведение ремонта жилья к 20 декабря. Недоволен Виталий Леонтьевич остался и сроками строительства нового жилья.
“По поводу стройки — по многоквартирным домам движение пошло, по индивидуальному жилью оно очень слабое”, — сетовал Мутко на заседании возглавляемой им правительственной комиссии по ликвидации последствий паводка в Иркутской области.
Логичным в этих условиях выглядело решение Сергея Левченко уйти с поста губернатора Иркутской области.
Езжай, золотоглавая!
Конечно, Москва – не вся Россия, но практически все, что тут происходит, рано или поздно проецируется на регионы. Будем надеяться, что и такое полезное начинание как Московские центральные диаметры (МЦД) в том или ином виде появится в российских городах. Тем более, что железнодорожными ветками экономический бог Россию не обидел и пустить электрички в режиме работы внутригородского транспорта с укороченными интервалами – идея богатая.
Движение по первым двум маршрутам МЦД официально открылось 21 ноября. Но, как говорится, первый блин был комом. Уже в первый день работы диаметров у пассажиров возникли жалобы на укороченные составы, сбой в работе билетной системы, уменьшение количества поездов и их задержки, а также на режим работы дверей в поездах “Иволга”. ЦППК, проанализировав обращения и жалобы пассажиров, заявила о решении незамедлительно увеличить число вагонов в поездах. Также было принято решение о бесплатном проезде с 25 ноября на две недели для отладки билетной системы. После доработки системы и двухнедельного бесплатного проезда по МЦД с понедельника вновь вернулся проход через турникеты по картам “Тройка”, “Тройка — Стрелка” и социальным картам.
МЦД-1 “Одинцово-Лобня” (“Белорусско-Савеловский”) протяженностью 52 км и МЦД-2 “Нахабино-Подольск” (“Курско-Рижский”) длиной 80 км включают 57 станций с 19 пересадками на метро, МЦК и радиальные железнодорожные направления. В перспективе количество станций будет увеличено до 66, а число пересадок — до 27.
После открытия первых двух диаметров планируется запустить еще три: Зеленоград-Раменское, Апрелевка-Железнодорожный и Пушкино-Домодедово. Как ожидается, все пять диаметров общей протяженностью 375 км со 186 станциями заработают до конца 2024 года.
Ушла эпоха
Это выражение как нельзя лучше подходит сразу к нескольким печальным событиям уходящего года. В сентябре скончался президент Российской академии архитектуры и строительных наук, бывших главный архитектор города Александр Кузьмин. Народный архитектор РФ, заслуженный архитектор России Кузьмин был главным архитектором Москвы в период с 1996 по 2012 годы. Он являлся автором и соавтором более 30 реализованных архитектурных проектов в Москве, которые без сомнения можно назвать вехами целой эпохи в жизни города.
Ненадолго пережил своего бывшего соратника бывший мэр Москвы Юрий Лужков, который скончался 10 декабря на 84-м году жизни. Он возглавлял столицу с 1992 по 2010 годы и был одним из самых известных региональных лидеров. За 18 лет пребывания в должности мэра Москвы он сумел реализовать крупные градостроительные проекты. Всего при нем в городе было возведено более 70 млн кв.м различной недвижимости.
Еще одной утратой 2019 года можно считать любимый горожанами киноцентр “Соловей”, снос которого начался в начале декабря. Работы по сносу объекта завершатся не позднее марта 2020 года. Заммэра Москвы Марат Хуснуллин сообщил, что по имеющимся у собственника документам на месте киноцентра на Красной Пресне может быть возведен комплекс апартаментов с медицинским центром, а также сопутствующей коммерческой и социальной инфраструктурой. Проект обновленного киноцентра “Соловей” также предполагает обустройство пяти кинозалов, площадки для кинофорумов и апартаментов для звезд кино.
Но, как говорится, это будет уже совсем другая “сказка”, принципиально новая и, наверное, даже интересная. Может быть не менее красивая, чем реконструированный в “Лужниках” плавательный центр, который открыли в ноябре 2019 года или построенный там же Центр художественной гимнастики. Но об этом мы узнаем уже в следующем году.
Источник: realty.interfax.ru