Дискуссия о поэтапном раскрытии эскроу-счетов в долевом строительстве продолжается. Участники рынка недвижимости активно лоббируют эту инициативу. О необходимости раскрытия эскроу-счетов заявила председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. Ранее за частичное раскрытие эскроу-счетов высказался президент Национального объединения строителей Антон Глушков. Эта идея вызывает опасения у участников долевого строительства, поскольку механизм проектного финансирования был введен, чтобы обеспечить «железные» гарантии достройки проектов и защитить права дольщиков.
В случае нераскрытия эскроу-счетов деньги застройщиков могут обесцениться, говорит Цветкова. По ее мнению, частичное раскрытие эскроу-счетов может стать антикризисной мерой в условиях санкций. В противном случае деньги, которые получат застройщики после завершения проекта, обесценятся в три раза. С учетом роста цен на стройматериалы это может привести к приостановке вывода новых проектов.
Президент Национального объединения строителей Антон Глушков считает, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов поможет поддержать строительную отрасль в условиях санкций. Глушков также предложил поддержать застройщиков с помощью субсидирования проектного финансирования. Глава НОСТРОЙ рассказал, что сейчас рассматривается вариант, при котором на эскроу-счетах останется не менее 50% средств от суммы, требуемой для обеспечения строительства. Эта схема может быть применена при условии 70% готовности объекта. Остальные средства на эскроу-счете могут быть раскрыты в пользу застройщика.
Руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов оценил, насколько эта мера опасна для дольщиков. При продажах квартир по «старой» схеме застройщики могли распоряжаться средствами дольщиков сразу после регистрации каждого долевого договора. Введение механизма проектного финансирования и эскроу-счета отсрочило эту возможность до даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, напоминает эксперт. Поэтапное раскрытие счетов эскроу обсуждается в качестве антикризисной меры. При такой схеме средства будут доступны застройщикам при переходе на новые этапы строительства. По мнению Попова, у лоббистов поэтапного раскрытии эскроу-счетов есть здравые аргументы.
Схема с продажами квартир через эскроу-счета актуальна в ситуации с низкой ключевой ставкой и низким уровнем инфляции. Этот механизм был эффективен в 2019–2022 годы. На рынке за последние 3 года не произошло ни одного заметного банкротства застройщиков, соблюдение сроков строительства повысилось.
Однако в ситуации с высокой инфляцией эта схема становится рискованной для всех участников рынка, повышаются риски задержки сроков строительства. Из-за высоких ставок проектного финансирования и непредсказуемого роста цен на стройматериалы точность базовых финансовых моделей проекта снижается. Повышается риск кассовых разрывов при закупках.
Опасаться только раскрытия эскроу-счетов как фактора, который может нарушить устойчивость рынка, не стоит, считает Попов. По его словам, поэтапное раскрытие эскроу-счетов успешно используется в некоторых странах с подобным правовым режимом продаж жилья в новостройках. По мнению эксперта, важнее, как будет развиваться ситуация на рынке труда и какими будут реальные доходы населения.
Попов добавил, что сегодня риски для дольщиков ниже, чем в начале и середине 2010-х годах. В том числе из-за сложности схем вывода денег дольщиков в иностранные юрисдикции в условиях санкций и внутренних мер, принятых Центробанком.
Источник: www.cian.ru