На получивших вторую жизнь бывших производственных площадках размещаются в основном арт-пространства. Там проводятся выставки, концерты, работают художники и актеры или расположены многочисленные хипстерские бары, репетиционные зоны, барбершопы и торговые точки. А вот жилья пока нет.
В Knight Frank St Petersburg наcчитали в городе около 60 креативных пространств, расположенных в зданиях общей площадью около 300 000 кв. м. Среди самых известных проектов – лофт «Этажи» (открылся на Лиговском проспекте в 2007 г.), «Ткачи» и «Люмьер-холл» на Обводном канале, «Порт Севкабель» на Васильевском острове и, конечно, «Новая Голландия» на одноименном острове. Есть также ряд аналогичных по назначению кластеров вне промзон. Самые раскрученные – «Голицын лофт» на Фонтанке и «Бертгольт центр» на Гражданской улице.
По проторенной дорожке
Появившись 12 лет назад, арт-пространства эволюционируют примерно так же, как пару десятилетий назад бизнес-центры. Если в начале 1990-х вывеску «бизнес-центр» можно было повесить на любой НИИ, сдающий часть помещений в аренду, то уже к концу века появились специализированные управляющие компании, а в начале нулевых стали строить новые здания (или реконструировать старые) непосредственно под этот функционал.
«Примерно то же самое можно наблюдать сейчас в нашем сегменте. Арт-кластеров уже довольно много, но мало тех, что предоставляют набор необходимых сервисов и инфраструктуры (как минимум парковку, клининг, кейтеринг и питание, хотя бы даже самое простое). Плюс общественные пространства для коммуникации – коворкинги, коливинги, которые особенно ценят резиденты. Да просто даже грамотная эксплуатация самого здания – это то, чем обязательно нужно заниматься», – рассуждает гендиректор завода «Севкабель» Сергей Ярмилко (предприятие инвестирует в создание пространства «Порт Севкабель» на части своей территории). Еще одна задача управляющей компании в кластере, по его словам, – создание бесконфликтной среды и сообщества резидентов: «Нужно создать условия, чтобы резидентам было удобно сосуществовать, чтобы был синергетический эффект. Но таких примеров в нашем городе пока немного».
С ним согласна совладелец текстильной типографии Point Виктория Гольдберг, неоднократно пытавшаяся продвигать свою продукцию – футболки с принтами (стоят 1500 руб. в среднем) – в креативных кластерах. «Есть такой стереотип – и я сама ему была подвержена, – мол, поставишь торговую точку в месте, куда ходит много хипстерской молодежи, и только успевай новый товар подвозить. Но это далеко не всегда платежеспособная публика, к тому же первые два пространства, где мы попытались организовать торговлю, обладали плохой проходимостью. Только с третьей попытки удалось найти арт-пространство, которое действительно посещала приличная аудитория. Правда, немного капало с потолка, гуляли сквозняки и туалет был через три этажа. А в довершении всего у арендатора здания (мы брали комнаты в субаренду) закончился договор с собственником, пришел другой и нас просто выставили на улицу. Пришлось сосредоточиться на онлайн-торговле», – рассказала предприниматель.
За последние три года в Петербурге закрылось несколько десятков арт-пространств (правда, столько же и открылось). Одна из распространенных причин: собственник не хочет вкладываться в старое здание, устанавливает низкую арендную ставку в обмен на ремонт силами резидентов, а по окончании договора (обычно недолгосрочного) сдает помещения уже по более высокой стоимости.
«Еще перед открытием первого кластера я прекрасно осознавал, что, если просто поделить помещения на части и сдавать в аренду, инвестиции никогда не окупятся. Генерировать прибыль получается только с помощью мероприятий – концертов, лекций. Плюс традиционные декабрьские корпоративы», – говорит гендиректор «Люмьер-холла» Евгений Гудов. Сейчас в собственности его компании находятся три газгольдера на Обводном канале (в общей сложности около 3000 кв. м), долгое время бывших заброшенными. В одном из них работает крупнейший в городе планетарий (впрочем, в «Лахта центре» сейчас строится еще один, больший по площади). «Именно планетарий изначально задумывался как финансово наиболее значимое пространство. И здесь спасибо комитету по охране памятников, что не стали чинить нам препятствий [в приспособлении пространства под новые функции]. Думаю, власти понимают, что от разрушающегося архитектурного наследия лучше никому не будет. И у нас даже есть план по строительству цокольного этажа под одним из газгольдеров», – добавляет Гудов.
Жилье будет позднее
Использование исторических фабричных, производственных зданий и площадок пока только креативными пространствами и ограничивается. Робкие попытки организовать жилье в бывших цехах Сестрорецкого инструментального завода (проект «Петровский арсенал») успехом не увенчались (власти проект не согласовали).
Есть планы у компании «БФА-девелопмент» – лофты хотят организовать в здании фабрики Торнтона (в прошлом – мануфактура шерстяных изделий на Октябрьской набережной), – но пока они существуют только на бумаге. А ведь в Нью-Йорке, Гамбурге, Лондоне и Вене жилых лофтов огромное количество, и они пользуются большой популярностью.
«Перевести назначение участка из промышленного в жилое – это целая история. Только у титанов девелоперского рынка есть административные и финансовые ресурсы на такие операции, но им это неинтересно экономически. Такие маленькие проекты несут много рисков, а прибыль далека и туманна и даже немного эфемерна», – говорит основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
То, что любая реконструкция значительно дороже, чем новое строительство, воспринимается уже как аксиома. С креативными пространствами проще: к ним значительно меньше требований, чем к жилью, в первую очередь это касается объема градостроительной документации и собственно строительства тоже, продолжает архитектор: «Чем пообшарпаннее, тем лучше». «Но город должен помочь с выводом предприятий, переводом статуса земель под новый функционал, после чего продать ее частникам и т. д., шаг за шагом. В Европе этот процесс тоже занял не один год».
Тоже самое касается и апарт-отелей, а также классических гостиниц, которые де-юре являются коммерческими помещениями, а не жильем. Эксперты считают, что их время пока не пришло. «Сначала обычно появляются объекты, которые проще в создании и/или эксплуатации, или же те, на которые более высокий спрос в данной локации и данном формате. Гостиницы относятся к наиболее затратным и наиболее сложным в эксплуатации объектам по сравнению с офисами, торговлей, заведениями общественного питания», – комментирует руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. Апартаменты для постоянного проживания в реконструированных производственных помещениях могут стоить даже дороже нового строительства из-за вопросов экологии, реставрации в случае исторических зданий, необходимости выполнения норм по инсоляции и парковке и т. д., если не в пресечете на метр площади, то на один юнит. «Сочетание жилья и апартаментов для постоянного проживания с оживленным креативным кластером – непростая задача. Скорее всего, подобное предложение будет интересно определенному кругу потребителей: молодежи, людям творческих профессий, владельцам бизнеса в составе креативного кластера и т. д.», – добавляет Кокорев.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты в основном соглашаются с тем, что в ближайшие годы первые жилые (или жилые де-факто) лофты в Петербурге все же появятся. И в качестве примера приводят Москву, где они уже представлены (в «Хлебозаводе, 9» у метро «Дмитровская» или на Даниловской мануфактуре). По словам Елены Орешкиной, коммерческого директора «Колди», в столице жилье в бывших промышленных пространствах уже перестало быть «штучным продуктом». Северная столица, как показывает практика, столичные тенденции переносит на свою болотистую почву в течение 3–5 лет.
Источник: www.vedomosti.ru