© РИА Новости / Виталий Тимкив / Перейти в фотобанкКраснодарские кондитеры изготовили самую большую в стране пряничную деревню
Поправки в закон о материнском капитале (МСК) могут привести на рынке недвижимости к увеличению числа сделок с использованием этой меры поддержки. При этом важно помнить, что сделки в маткапиталом имеют целый ряд важных юридических особенностей. Прежде всего, речь об обязанности выделить доли обоим родителям и всем детям. Незнание или пренебрежение таким требованием может обернуться серьезными проблемами как для родителей, так и для людей, которые уже впоследствии решили приобрести квартиру у такой семьи. Специалисты Федеральной нотариальной палаты привели несколько примеров печальных сценариев, которые могут случиться с теми, кто не придал должного внимания тонкостям оформления маткапитала.
Сценарий 1. Обязательства неминуемы
Предположим, семья, где родился ребенок, собрала все документы, получила маткапитал и использовала его для частичного досрочного погашения ипотеки. К моменту, когда кредит за квартиру был полностью погашен, прошли годы. И об обязательстве выделить всем членам семьи, в том числе детям, доли в приобретенной недвижимости родители забывают.
Забыть, кстати, могут как ненамеренно, так и вполне осознанно, имея в арсенале какой-нибудь из таких “железных” аргументов: “не хочу связываться с органами опеки – зачем лишние хлопоты”, “никто все равно не узнает”, “все так делают и ничего”, “моя квартира, хочу выделяю детям доли, а хочу нет”, “вот продам эту квартиру, а в следующей уже выделю”.
Важно понимать, что забывчивость родителей, пусть даже непреднамеренная, вовсе не означает, что неисполнение обязательства о выделении долей сойдет им с рук. Любая семья может попасть в выборку для проверки, цель которой – убедиться, что получатели маткапитала в определенном периоде выполнили все требования закона.
Если в рамках такой проверки прокуратура видит, что собственниками квартиры должны быть все члены семьи Ивановых, а в ЕГРН указаны Федоровы, то будет направлен запрос в органы опеки, чтобы проверить факт выдачи разрешения на продажу недвижимости. Если никакого разрешения не было, и собственности у детей Ивановых по конкретному адресу тоже нет, начнется расследование. Тем, кто не выделил доли преднамеренно, грозит уголовное дело по ч. 4 ст.159 УК РФ. Чаще всего на практике такие истории заканчиваются тем, что суд обязывает недобросовестных родителей вернуть всю сумму неосновательно израсходованных средств материнского капитала, но могут быть и более печальные для семьи последствия – вплоть до уголовной ответственности.
Сценарий 2. Дети могут призвать родителей к ответу
Программа поддержки семей с помощью материнского капитала действует в России с 2007 года. Это значит, что многие дети, благодаря рождению которых семье выдали маткапитал, уже через каких-то пять лет станут совершеннолетними. На что это влияет с правовой точки зрения? Например, на возможность сына или дочери заявить о своих правах на долю в недвижимости, которая им полагалась по закону в связи с использованием средств МСК.
Допустим, родители, как и в первом сценарии, не выделили положенные по закону доли в квартире своим детям, ни разу не попали ни под какую проверку и уже сто раз сменили место жительства, продав недвижимость, которую когда-то им удалось приобрести благодаря маткапиталу. При этом отношения со старшим сыном-подростком в семье натянутые, и он, как многие ребята его возраста, мечтает поскорее съехать от надоедливых родителей. Только вот съезжать ему было особо некуда, пока он не вычитал в интернете интересные факты про те самые обязательные “детские” доли в жилье, приобретенной с участием средств МСК.
По закону, начиная с момента полной дееспособности, то есть с 18 лет, у ребенка по общему правилу есть год, чтобы оспорить сделку по продаже квартиры, где должна была быть его доля. Суд в этом случае встает на сторону детей, которые до своего совершеннолетия попросту не могли отстоять свои права. Таким образом, сделка, пусть даже 10-летней давности будет признана недействительной, а родителям вновь придется искать деньги, чтобы вернуть их государству.
Даже если вариант истории с желающим во что бы то ни стало отстоять свои права чадом точно не про вас, не забывайте, что проблемы порой создают и вроде бы совершенно посторонние люди. Например, сосед, с которым по той или иной причине у вас серьезный и затяжной конфликт, может без труда сообщить органам опеки о вашем пренебрежении законом и правами своих детей на недвижимость.
Или другой пример из жизни – не так давно именно по обращению в прокуратуру и органы опеки заботливой бабушки, а по совместительству обиженной тёщи, состоялось решение суда по которому семью обязали вернуть средства МСК в бюджет. Так что даже такой “бытовой” донос вполне может стать поводом для начала расследования.
Сценарий 3. Вы не виноваты, но страдать все равно вам
Предположим, у вас вообще нет детей, и никакие программы выплаты маткапитала вас не касаются. Однако вы решили приобрести жилье на вторичном рынке, и вам попалась отличная квартира, чьи владельцы – благочестивая семья с тремя чудесными детками. Очевидно, что никаких афер здесь быть не может (ну не от многодетной же семьи ждать подвоха!). В истории квартиры – один единственный собственник в лице отца семейства, ипотека давно погашена, долгов за коммуналку нет. Одним словом, находка, а не квартира! Тратиться на нотариуса вам показалось лишним, и по обоюдному согласию договор купли-продажи недвижимости был заключен в простой письменной форме.
И вот живете вы в своей новой квартире, уже сделали добротный ремонт, как вдруг приходит вам повестка в суд. А в суде выясняется, что квартира была продана незаконно – без разрешения на то органов опеки и своевременного выделения долей жене и детям собственника. В общем, квартиру забирают.
Конечно, вам как добросовестному приобретателю недвижимости должны вернуть зря потраченные деньги – а это сумма от нескольких сотен до несколько миллионов рублей. Но вот сколько ждать возврата таких денег от семьи с тремя детьми и крайне скромным доходом, история умалчивает. А уж о компенсации суммы, потраченной на ремонт, и вовсе говорить не приходится.
Чтобы не стать героем такого сценария, лучшим решением станет оформлять любую сделку по отчуждению недвижимости через нотариуса.
Нотариус сам запросит все необходимые сведения, касающиеся приобретаемого объекта недвижимости, в том числе проконтролирует исполнение собственниками требований закона по целевому использованию средств маткапитала. Кроме того, перед удостоверением договора он в обязательном порядке проверит осознанность и добровольность действий сторон, разъяснит им правовые последствия сделки. Все это максимально защищает ее от оспаривания. Немаловажно, что только нотариус несет полную имущественную ответственность за свою работу и гарантирует стопроцентное возмещение ущерба, если с его стороны была допущена ошибка, ставшая причиной понесенных убытков.
Кстати, решение вопроса по распределению долей в недвижимости, приобретенной на средства МСК, разумно также доверить именно нотариусу.
Источник: realty.ria.ru